WeChat ID :
โพสต์เมื่อ 28 ต.ค. 2568
571
สัมภาษณ์พิเศษ: ณัฐคม เกิดอนันต์ CEO บริษัท เอ็กซ์คลูซีฟ แอสเสท จำกัด
ผู้สื่อข่าว: ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในช่วงปลายปีนี้เป็นอย่างไรบ้างครับ
ณัฐคม: “ปีนี้เป็นปีที่ตลาดอสังหาฯ ต้องปรับตัวอย่างหนักครับ เศรษฐกิจโดยรวมยังไม่ฟื้นเต็มที่ กำลังซื้อของผู้บริโภคหดตัวต่อเนื่องจากภาระหนี้สินที่สูงขึ้นและเงื่อนไขการปล่อยสินเชื่อที่เข้มงวดขึ้นของธนาคารพาณิชย์ เราเห็นชัดว่าการตัดสินใจซื้อบ้านใหม่ใช้เวลานานขึ้น บางกลุ่มต้องเลื่อนการซื้อออกไป หรือเปลี่ยนมาหาบ้านมือสองแทน”
“อีกด้านหนึ่งคือ ‘ซัพพลายใหม่’ ที่ยังทยอยเข้าสู่ตลาดต่อเนื่อง โดยเฉพาะบ้านระดับกลางถึงบนที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็นเซ็กเมนต์ที่การแข่งขันดุเดือดมาก เพราะผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเร่งระบายสต็อกที่ค้างอยู่ ทำให้ภาพรวมตลาดตอนนี้มีแนวโน้ม Oversupply อย่างชัดเจนครับ”
ผู้สื่อข่าว: แล้วสถานการณ์นี้ส่งผลกับตลาดบ้านมือสองอย่างไรบ้าง
ณัฐคม: “บ้านมือสองถือว่าโดนเต็ม ๆ ครับ เพราะเมื่อบ้านใหม่ออกโปรโมชั่นลดราคาหนัก ลูกค้าก็มีทางเลือกเพิ่มขึ้น ผู้ขายบ้านมือสองที่ตั้งราคาไม่สอดคล้องกับภาวะตลาดจะขายยากทันที”
“ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯ ระบุว่า ครึ่งปีแรก 2568 มีประกาศขายบ้านมือสองเพิ่มขึ้นกว่า 15% แต่ดีมานด์กลับหดตัวประมาณ 8–11% แปลว่าตลาดเข้าสู่ภาวะ ‘ซัพพลายล้น ดีมานด์หาย’ ซึ่งสะท้อนการแข่งขันสูงสุดในรอบหลายปี”
“ผมเห็นหลายเจ้าของบ้านเริ่มปรับราคาลงเพื่อให้ขายได้เร็วขึ้น เพราะรู้ว่าถ้าถือไว้นาน ต้นทุนภาษีและค่าดูแลทรัพย์จะเริ่มกดดันครับ”
ผู้สื่อข่าว: ในฐานะผู้เชี่ยวชาญ คุณมีคำแนะนำอย่างไรสำหรับเจ้าของบ้านที่คิดจะขายตอนนี้
ณัฐคม: “สิ่งที่อยากบอกคือ ‘อย่ารอปีหน้า’ ครับ ตลาดตอนนี้ไม่ใช่ตลาดของผู้ขาย แต่เป็นตลาดของผู้ซื้อ ใครที่พร้อมจะขายควรทำให้บ้านของตัวเองโดดเด่นตั้งแต่วันนี้ ไม่ว่าจะเป็นการรีโนเวทจุดเล็ก ๆ ให้ดูใหม่ การตั้งราคาที่เหมาะสม หรือใช้ตัวแทนมืออาชีพช่วยบริหารกลยุทธ์การขาย”
“และที่สำคัญคือ การถือเงินสดในช่วงนี้ถือว่าฉลาดมาก เพราะในภาวะดอกเบี้ยสูงแบบนี้ สภาพคล่องคืออาวุธ ใครมีเงินสดจะต่อรองได้ดีกว่า เหมือนอยู่ในจังหวะที่คนอื่นกำลังรอ แต่เราพร้อมลงมือก่อน”
ผู้สื่อข่าว: แล้วปีหน้ามีแนวโน้มที่ตลาดจะฟื้นหรือไม่
ณัฐคม: “ส่วนตัวผมมองว่า ปี 2569 จะยังเป็นปีแห่งการ ‘ปรับฐาน’ ครับ แต่ก็เป็นช่วงที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่ถือเงินสด เพราะเมื่อดีมานด์ยังไม่กลับมาเต็มที่ ราคาหลายโครงการจะอยู่ในระดับที่ต่อรองได้ดี เป็นโอกาสสำหรับการซื้อเพื่อเก็บหรือปล่อยเช่าในอนาคต”
“แต่ถ้ามองในเชิงเจ้าของบ้านที่ยังถือทรัพย์อยู่ การรออาจไม่ใช่ทางออก เพราะต้นทุนเวลามีค่า การปล่อยขายตอนที่ตลาดยังมีผู้ซื้อจริงบางส่วน จะดีกว่าการรอจนตลาดแช่แข็งครับ”
ผู้สื่อข่าว: แล้วในมุมของ Exclusive Asset เอง มีการปรับกลยุทธ์รับมืออย่างไร
ณัฐคม: “เรามุ่งไปที่การยกระดับคุณภาพการขายและการตลาดครับ ทีมของเรามีระบบ AI และฐานข้อมูลช่วยวิเคราะห์ทำเลและราคาที่เหมาะสม เพื่อให้ลูกค้าปิดการขายได้เร็วขึ้น เราเน้นความโปร่งใสและให้คำปรึกษาเชิงกลยุทธ์ เพราะในภาวะตลาดแบบนี้ สิ่งที่เจ้าของบ้านต้องการไม่ใช่แค่คนโพสต์ขาย แต่คือ ‘ที่ปรึกษา’ ที่รู้จังหวะตลาดจริง ๆ ครับ”
ผู้สื่อข่าว: ฝากข้อคิดถึงเจ้าของบ้านช่วงปลายปีนี้หน่อยครับ
ณัฐคม: “ตลาดบ้านตอนนี้เหมือนสนามแข่งที่ทุกคนต้องวางแผนให้แม่นที่สุด ใครช้าเกินไปจะเสียจังหวะ เราแนะนำให้เจ้าของบ้านมองภาพใหญ่ อย่ายึดติดกับราคาซื้อเดิม เพราะตลาดวันนี้เปลี่ยนเร็วมาก สิ่งสำคัญคือการตัดสินใจอย่างมีข้อมูล เพื่อเปลี่ยนทรัพย์สินให้เป็น ‘เงินสดที่พร้อมใช้’ ก่อนคนอื่นครับ”
