โพสต์เมื่อ 6 ก.ย. 2569
101
เขียนโดย ยลศิริ ศรีสกุล (นุ่น)
รองกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็กซ์คลูซีฟ แอสเสท จำกัด
สำหรับใครที่กำลังคิดว่า “อยากซื้อบ้านให้ได้ภายในปี 2569 แต่ยังไม่ได้เริ่มเตรียมสินเชื่อ จะทันไหม?” คำตอบคือ ยังมีโอกาสทันค่ะ แต่ควรเริ่มเตรียมตัวตั้งแต่ตอนนี้
เพราะการซื้อบ้านไม่ได้มีแค่การหาบ้านที่ถูกใจแล้วค่อยไปยื่นกู้กับธนาคาร โดยเฉพาะบ้านระดับราคาสูง การเตรียมความพร้อมเรื่องรายได้ ภาระหนี้ เครดิต เอกสารทางการเงิน และเงินสดสำรองก่อนยื่นสินเชื่อ จะช่วยให้ผู้ซื้อรู้ว่าตัวเองมี กำลังซื้อบ้านประมาณเท่าไร และควรเลือกบ้านในช่วงราคาไหน
หากตั้งเป้าว่าอยากซื้อและโอนบ้านให้ทันก่อนสิ้นปี 2569 นี่คือสิ่งที่ควรเริ่มทำตั้งแต่วันนี้ค่ะ
หนึ่งในข้อผิดพลาดที่ผู้ซื้อบ้านพบได้บ่อยคือ เลือกบ้านก่อน แล้วค่อยไปดูว่ากู้ได้หรือไม่
หากเราไปเจอบ้านที่ชอบมาก แต่ภายหลังพบว่าวงเงินสินเชื่อที่ธนาคารอนุมัติ ไม่ถึงราคาบ้าน ก็อาจทำให้เสียทั้งเวลาและโอกาส
ก่อนเริ่มดูบ้าน ควรประเมินข้อมูลเบื้องต้น เช่น
ตัวอย่างเช่น หากตั้งใจซื้อบ้านราคา 15 ล้านบาท แต่เมื่อลองประเมินเบื้องต้นแล้ววงเงินกู้อาจอยู่ประมาณ 11–12 ล้านบาท ผู้ซื้อจะสามารถวางแผนได้ทันทีว่า ต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่ม หาผู้กู้ร่วม หรือปรับช่วงราคาบ้านให้เหมาะสม
รู้ Budget ก่อนเลือกบ้าน จะช่วยให้กระบวนการซื้อบ้านง่ายขึ้นมากค่ะ
เวลาธนาคารพิจารณาสินเชื่อบ้าน ไม่ได้ดูเฉพาะว่าผู้กู้มีรายได้เท่าไร แต่ยังพิจารณาภาระหนี้ที่มีอยู่ด้วย
ตัวอย่างภาระหนี้ที่ควรนำมาประเมิน ได้แก่
ยิ่งภาระผ่อนต่อเดือนสูง ความสามารถในการรับภาระผ่อนบ้านเพิ่มเติมก็อาจลดลง
ดังนั้น หากมีแผนซื้อบ้านภายในปีนี้ ควรหลีกเลี่ยงการสร้างหนี้ใหม่โดยไม่จำเป็นในช่วงก่อนยื่นกู้ เช่น การออกรถใหม่ หรือขอสินเชื่อก้อนใหม่
ผู้ซื้อบางรายมีรายได้สูง แต่กลับมีปัญหาตอนยื่นสินเชื่อเนื่องจากประวัติการชำระหนี้ในอดีต
สิ่งที่ควรตรวจสอบ เช่น
ถ้าพบปัญหาเร็ว ผู้ซื้อยังมีเวลาปรับปรุงสถานะทางการเงิน หรือเตรียมเอกสารประกอบก่อนยื่นสินเชื่อจริง
ในช่วงก่อนยื่นกู้ซื้อบ้าน ควรทำให้สถานะทางการเงินมีความต่อเนื่องและตรวจสอบได้ง่าย
หากเป็นไปได้ควรหลีกเลี่ยง
หากตั้งใจจะซื้อบ้านให้ทันก่อนสิ้นปี 2569 ช่วงประมาณ 90 วันก่อนยื่นกู้ ถือเป็นช่วงที่ควรใส่ใจเป็นพิเศษ
สำหรับพนักงานประจำ การแสดงรายได้มักค่อนข้างตรงไปตรงมา เพราะมีเงินเดือนเข้าบัญชีเป็นประจำ
แต่สำหรับเจ้าของกิจการ ผู้ประกอบการ ฟรีแลนซ์ ผู้รับค่าคอมมิชชั่น หรือผู้ที่มีรายได้หลายทาง การพิสูจน์รายได้อาจมีรายละเอียดมากขึ้น
เอกสารที่มักควรเตรียม ได้แก่
สิ่งสำคัญคือข้อมูลรายได้ในเอกสารแต่ละชุดควรสอดคล้องกัน เพราะจะช่วยให้การพิจารณาสินเชื่อเป็นระบบมากขึ้น
การซื้อบ้านอาจมีค่าใช้จ่ายมากกว่าแค่เงินดาวน์ โดยผู้ซื้อควรเตรียมเงินสดสำรองสำหรับค่าใช้จ่ายอื่นด้วย
โดยเฉพาะการซื้อ บ้านมือสอง ผู้ซื้อควรเผื่อเงินส่วนต่างจากราคาประเมินหลักประกันไว้ด้วย
ตัวอย่างเช่น ซื้อบ้านราคา 20 ล้านบาท แต่ธนาคารประเมินมูลค่าหลักประกันได้ 18 ล้านบาท วงเงินที่ธนาคารพิจารณาอาจไม่ได้อ้างอิงจากราคาซื้อเพียงอย่างเดียว
แม้ในบางช่วงจะมีการผ่อนคลายเกณฑ์ Loan to Value หรือ LTV แต่ผู้ซื้อควรเข้าใจว่า LTV 100% ไม่ได้แปลว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินเต็ม 100% ให้กับผู้กู้ทุกคน
เพราะธนาคารยังต้องพิจารณาปัจจัยอื่นประกอบ เช่น
ดังนั้นผู้ซื้อไม่ควรวางแผนโดยคาดหวังว่าจะสามารถกู้ได้เต็มราคาบ้านเสมอไป
เมื่อทราบแล้วว่าเรามีวงเงินสินเชื่อประมาณเท่าไร และมีเงินสดสำหรับการซื้อบ้านเท่าไร การเลือกบ้านจะมีประสิทธิภาพมากขึ้น
ผู้ซื้อสามารถกำหนดช่วงราคาที่เหมาะสม แล้วค่อยเลือกจากปัจจัยสำคัญ เช่น
สำหรับบ้านมือสอง ราคาประกาศไม่ได้หมายความว่าจะเป็นราคาซื้อขายจริงเสมอไป
การมีตัวแทนที่เข้าใจตลาดในแต่ละโครงการ จะช่วยให้ผู้ซื้อประเมินได้ว่า บ้านหลังไหนราคาสูงกว่าตลาด บ้านหลังไหนราคาสมเหตุสมผล และบ้านหลังไหนมีโอกาสเป็นดีลที่น่าสนใจ
เมื่อเจอบ้านที่ถูกใจ ผู้ซื้อที่ต้องใช้สินเชื่อควรพิจารณาเงื่อนไขการซื้อขายให้ละเอียด ก่อนวางเงินก้อนใหญ่
สิ่งที่ควรตกลงให้ชัดเจน ได้แก่
โดยเฉพาะบ้านราคา 10–30 ล้านบาท เงินจองและเงินทำสัญญาอาจเป็นจำนวนเงินที่ค่อนข้างสูง จึงควรตรวจสอบรายละเอียดให้ครบก่อนตัดสินใจ
หากทุกขั้นตอนดำเนินไปตามแผน ผู้ซื้อก็มีโอกาสซื้อและโอนบ้านได้ทันก่อนสิ้นปี
แต่ไม่ควรรอจนถึงเดือนธันวาคมแล้วค่อยเริ่ม เพราะหากเกิดปัญหาเรื่องเอกสาร เครดิต ราคาประเมิน หรือวงเงินสินเชื่อ อาจมีเวลาไม่เพียงพอสำหรับการแก้ไข
หากยังตอบไม่ได้หลายข้อ ควรเริ่มเตรียมตัวตั้งแต่วันนี้ค่ะ
แต่ควรเริ่มจากคำถามว่า “บ้านระดับราคาไหนที่เหมาะกับกำลังซื้อของเรา?”
เมื่อรู้กำลังซื้อแล้ว การหาบ้านจะง่ายขึ้น สามารถเลือกบ้านได้ตรงงบประมาณ เจรจาได้อย่างมั่นใจ วางแผนสินเชื่อได้ตั้งแต่ต้น และลดความเสี่ยงที่เจอบ้านถูกใจ แต่สุดท้ายซื้อไม่ได้
สำหรับผู้ที่กำลังมองหา บ้านแบรนด์ บ้านเดี่ยวระดับ Luxury หรือบ้านมือสองในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทีม Exclusive Asset สามารถช่วยตั้งแต่ การคัดเลือกบ้าน วิเคราะห์ราคาตลาด นัดชมบ้าน เจรจาราคา และประสานกระบวนการซื้อขาย เพื่อให้การซื้อบ้านเป็นเรื่องง่ายและมีข้อมูลประกอบการตัดสินใจมากขึ้น
Exclusive Asset
ตัวแทนมืออาชีพด้านการซื้อ–ขายบ้านแบรนด์และคฤหาสน์หรู
บทความโดย
ยลศิริ ศรีสกุล (นุ่น)
รองกรรมการผู้จัดการ
บริษัท เอ็กซ์คลูซีฟ แอสเสท จำกัด
หมายเหตุ: การอนุมัติสินเชื่อและวงเงินสินเชื่อขึ้นอยู่กับหลักเกณฑ์ของแต่ละสถาบันการเงิน คุณสมบัติของผู้กู้ และผลการประเมินหลักประกัน ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดกับธนาคารหรือสถาบันการเงินก่อนตัดสินใจซื้อ
