บ้านหรูเข้าสู่ “สงครามราคา” แล้วบ้านหรูมือสองจะไปทางไหน?
เมื่อ Supply บ้านระดับ 10 ล้านบาทขึ้นไปเพิ่มกว่า 3 เท่า และบ้านใหม่เริ่มลดราคา 20–30% ตลาดบ้านมือสองกำลังเข้าสู่ยุคที่ “ตั้งราคาจากความรู้สึก” ไม่ได้อีกต่อไป

บทวิเคราะห์โดย Exclusive Asset

ตลาดบ้านหรูในกรุงเทพฯ และปริมณฑลกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนแปลงที่สำคัญ

ข้อมูลที่เผยแพร่โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ หรือ REIC เมื่อวันที่ 27 สิงหาคม 2569 ระบุว่า อุปทานที่อยู่อาศัยระดับราคา 10 ล้านบาทขึ้นไป ในกรุงเทพฯ และปริมณฑล เพิ่มขึ้นจากประมาณ 12,349 หน่วยในปี 2562 เป็น 37,775 หน่วย ณ เดือนเมษายน 2568 หรือเพิ่มขึ้นมากกว่า 3 เท่า ขณะที่ผู้ประกอบการบางรายเริ่มใช้ส่วนลดระดับ 20–30% เพื่อเร่งระบายสต็อก

ประเด็นสำคัญจึงไม่ใช่เพียงว่า “บ้านใหม่ขายยากขึ้น”

แต่คือการแข่งขันดังกล่าวกำลังสร้าง ราคามาตรฐานใหม่ของตลาด (New Price Benchmark) และราคานี้จะส่งผลโดยตรงมายังบ้านหรูมือสองอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้

ทำไมบ้านหรูถึงเกิด Oversupply?

ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ตลาดที่อยู่อาศัยระดับกลางและล่างได้รับผลกระทบจากหนี้ครัวเรือนและความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ผู้ประกอบการจำนวนมากจึงปรับพอร์ตขึ้นมาพัฒนาโครงการระดับบนมากขึ้น เนื่องจากลูกค้ากลุ่มนี้มีกำลังซื้อสูงกว่าและพึ่งพาสินเชื่อน้อยกว่า

แต่เมื่อผู้ประกอบการจำนวนมากเดินเข้าสู่ตลาดเดียวกันในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน Supply จึงเพิ่มขึ้นเร็วกว่าจำนวนผู้ซื้อ

REIC ระบุว่า ในปี 2566 เพียงปีเดียว มีที่อยู่อาศัยราคา 10 ล้านบาทขึ้นไปเปิดตัวใหม่ถึง 6,626 หน่วย มูลค่ารวมกว่า 136,353 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 131% ในแง่จำนวนหน่วยจากปีก่อนหน้า แต่ยอดขายสามารถดูดซับได้เพียงประมาณหนึ่งในสามของ Supply ที่เข้าสู่ตลาด

โดยเฉพาะตลาดบ้านเดี่ยวระดับ 25–50 ล้านบาท ซึ่งมีสต็อกคงค้างประมาณ 3,000 หน่วย และ REIC ประเมินว่าด้วยอัตราการดูดซับในปัจจุบัน อาจต้องใช้เวลาถึง 5–6 ปี ในการระบายสินค้าออกจากตลาด

จุดนี้ถือเป็นสัญญาณสำคัญสำหรับตลาด Luxury Residential

เพราะผู้ซื้อไม่ได้ขาดกำลังซื้อ แต่กำลังอยู่ในสถานะที่มี ตัวเลือกมากขึ้นอย่างมาก

สิ่งที่เกิดขึ้นต่อจากนี้ คือ Buyer’s Market

เมื่อ Supply มีมากกว่า Demand อำนาจการต่อรองจะค่อย ๆ เคลื่อนจากผู้ขายไปอยู่ฝั่งผู้ซื้อ

ผู้ซื้อบ้านราคา 20, 30 หรือ 50 ล้านบาทในวันนี้ สามารถเลือกเปรียบเทียบได้ทั้ง

บ้านใหม่จาก Developer
บ้านสร้างเสร็จพร้อมอยู่
บ้านโปรโมชั่นระบายสต็อก
บ้านมือสองในโครงการเดียวกัน
บ้านมือสองต่างโครงการในทำเลเดียวกัน

ดังนั้นคู่แข่งของบ้านมือสองหนึ่งหลัง ไม่ได้มีเฉพาะบ้านมือสองอีกหลังหนึ่ง

แต่รวมถึงบ้านใหม่ทั้งหมดที่อยู่ในงบประมาณและ Catchment Area เดียวกันด้วย

นี่คือการเปลี่ยนแปลงที่เจ้าของบ้านมือสองจำเป็นต้องเข้าใจ

ผลกระทบข้อที่ 1

“ราคาโปรโมชั่นบ้านใหม่” กำลังกลายเป็น Benchmark ของบ้านมือสอง

สมมติบ้านใหม่ในโครงการหนึ่งเคยมีราคาป้าย 50 ล้านบาท

แต่ Developer จัดโปรโมชั่นเหลือ 39 ล้านบาท

สำหรับผู้ขายบ้านมือสอง การนำราคา 50 ล้านบาทมาเป็นหลักอ้างอิงว่า

“บ้านใหม่ราคา 50 ล้าน เพราะฉะนั้นบ้านของฉันขาย 42 ล้านถือว่าถูกแล้ว”

อาจไม่ใช่วิธีคิดที่ตลาดยอมรับอีกต่อไป

เพราะผู้ซื้อไม่ได้เปรียบเทียบกับ List Price

ผู้ซื้อเปรียบเทียบกับ Final Price — ราคาที่สามารถซื้อได้จริง

แนวคิดนี้สอดคล้องกับความเห็นจาก SC Asset ที่ระบุว่า การวิเคราะห์ความคุ้มค่าไม่ควรดูเพียงตัวเลขส่วนลด แต่ต้องนำ Final Price มาเปรียบเทียบแบบ Apple-to-Apple ทั้งทำเล พื้นที่ใช้สอย ฟังก์ชัน คุณภาพ และสิ่งที่ผู้ซื้อได้รับ

นี่จึงเป็นเหตุผลว่าเหตุใดการประเมินราคาบ้านมือสองในปัจจุบันต้องติดตาม โปรโมชั่นและ Transaction Price ของบ้านใหม่ควบคู่กัน

ผลกระทบข้อที่ 2

บ้านหรูมือสองเองก็มี Supply เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว

แรงกดดันไม่ได้เกิดจากบ้านใหม่เพียงด้านเดียว

ข้อมูล REIC สำหรับไตรมาส 1 ปี 2569 พบว่าที่อยู่อาศัยมือสองทั่วประเทศมีประกาศขายถึง 242,729 หน่วย เพิ่มขึ้น 34.2% YoY และมีมูลค่าประกาศขายรวมประมาณ 1.196 ล้านล้านบาท เพิ่มขึ้น 99.4%

ที่น่าสนใจกว่านั้นคือกลุ่มราคา มากกว่า 10 ล้านบาท

จำนวน Supply เพิ่มขึ้นถึง 143.7% และมูลค่าเพิ่มขึ้น 164.1% เมื่อเทียบกับปีก่อน

ในขณะที่การโอนกรรมสิทธิ์ไตรมาสเดียวกัน แม้ภาพรวมตลาดมือสองเพิ่มขึ้น 13.8% แต่กลุ่มราคาตั้งแต่ 7.51 ล้านบาทขึ้นไปกลับเป็นกลุ่มที่ไม่ได้เติบโตตามตลาดโดยรวม citeturn488085search6

พูดให้ง่ายที่สุดคือ

“จำนวนบ้านหรูที่ต้องการขาย กำลังเพิ่มเร็วกว่าจำนวนผู้ซื้อบ้านหรู”

นี่เป็นอีกเหตุผลที่บ้านบางหลังอาจลงประกาศนานขึ้น แม้ว่าทรัพย์นั้นจะเป็นบ้านที่ดีและอยู่ในโครงการที่มีชื่อเสียงก็ตาม

ผลกระทบข้อที่ 3

บ้านมือสองต้องมี “Price Gap” ที่มากพอให้ผู้ซื้อรู้สึกว่าคุ้ม

บ้านใหม่มีข้อได้เปรียบหลายอย่าง เช่น

บ้านใหม่กว่า
มี Warranty
มีโปรโมชั่น
บางโครงการช่วยค่าใช้จ่ายวันโอน
มีทีมขายและ Marketing Budget ขนาดใหญ่
รวมถึงสามารถให้เงื่อนไขทางการเงินบางอย่างที่เจ้าของบ้านรายบุคคลทำไม่ได้

ดังนั้น หากบ้านมือสองมีราคาใกล้บ้านใหม่มากเกินไป คำถามแรกที่ผู้ซื้อจะถามคือ

“แล้วทำไมผมไม่ซื้อบ้านใหม่?”

บ้านมือสองจึงต้องตอบคำถามนี้ให้ได้

คำตอบอาจมาจาก “ราคา” แต่ไม่จำเป็นต้องมาจากราคาเพียงอย่างเดียว

เพราะบ้านมือสองก็มีสิ่งที่บ้านใหม่สร้างไม่ได้

นี่คืออีกด้านหนึ่งที่ Exclusive Asset มองว่าเจ้าของบ้านไม่ควรตกใจจนรีบลดราคาโดยไม่มีเหตุผล

บ้านมือสองบางหลังมีคุณสมบัติที่ Supply ใหม่ไม่สามารถสร้างทดแทนได้ง่าย เช่น

แปลงที่ดินขนาดใหญ่กว่า

โครงการรุ่นเก่าหลายแห่งมีขนาดที่ดินต่อหลังมากกว่าบ้านใหม่อย่างชัดเจน

ตำแหน่งแปลงที่หาไม่ได้อีกแล้ว

เช่น บ้านติดทะเลสาบ แปลงหัวมุม Cul-de-sac บ้านติดสวน หรือแปลงที่มี Privacy สูง

ทำเล Mature Location

โครงการบางแห่งอยู่ในพื้นที่ที่พัฒนาสมบูรณ์แล้ว ใกล้โรงเรียน โรงพยาบาล Community และเส้นทางหลัก ซึ่งปัจจุบันแทบไม่มีที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการใหม่ในระดับราคาเดิม

พื้นที่ใช้สอยต่อราคาสูงกว่า

บ้านมือสองบางหลังอาจให้พื้นที่ 400–600 ตารางเมตร ในราคาที่บ้านใหม่ได้พื้นที่เพียง 300–400 ตารางเมตร

บ้านแต่งเสร็จพร้อมอยู่

สำหรับบ้านที่ได้รับการ Renovate และตกแต่งอย่างดี ผู้ซื้อสามารถลดทั้งเวลา ความเสี่ยง และงบประมาณในการตกแต่งบ้านใหม่ได้

ดังนั้นบ้านมือสองที่มี “Scarcity Value” จริง ยังคงมีความสามารถในการรักษาราคาได้ดีกว่าบ้านทั่วไป

บ้านหรูมือสองจึงกำลังแบ่งออกเป็น 2 ตลาด

Exclusive Asset มองว่าในภาวะ Supply สูง บ้านหรูมือสองจะเกิดการแยกตัวอย่างชัดเจนมากขึ้น

กลุ่มแรก — Commodity Luxury

คือบ้านที่ผู้ซื้อสามารถหาทดแทนได้หลายหลัง

แบบบ้านใกล้เคียงกัน
ขนาดใกล้เคียงกัน
ตำแหน่งธรรมดา
มีประกาศขายหลายหลังในโครงการเดียวกัน

บ้านกลุ่มนี้จะถูกกดดันจากราคามากที่สุด

กลุ่มที่สอง — Scarcity Luxury

คือบ้านที่มีบางอย่างหาแทนได้ยาก

แปลงใหญ่ผิดปกติ
Lakefront
Corner Plot
Private Location
Rare House Type
Renovation คุณภาพสูง
หรืออยู่ในโครงการและทำเลที่แทบไม่มี Supply ใหม่

บ้านกลุ่มนี้ยังสามารถรักษา Premium ได้

แต่สิ่งสำคัญคือ ต้องสามารถ อธิบายให้ผู้ซื้อเห็นอย่างเป็นรูปธรรมว่าความแตกต่างนั้นมีมูลค่าเท่าไร

เพราะฉะนั้น “การตั้งราคา” สำคัญกว่าการทำ Marketing เพียงอย่างเดียว

ในตลาดที่มี Supply สูง ปัญหาของบ้านที่ขายไม่ได้อาจไม่ได้เกิดจาก

ภาพถ่ายไม่ดี
Agent ไม่ยิง Ads
หรือประกาศไม่มากพอ

แต่อาจเกิดจาก Price Positioning ผิดตั้งแต่วันแรก

บ้านราคา 30 ล้านบาทที่ Market Clearing Price อยู่ประมาณ 25 ล้านบาท ต่อให้เพิ่มงบโฆษณาเป็นสองเท่า ก็ไม่ได้ทำให้ตลาดยอมรับราคา 30 ล้านบาทง่ายขึ้น

สิ่งที่ Marketing สามารถทำได้คือ

นำบ้านไปอยู่ต่อหน้าผู้ซื้อที่ถูกคน

แต่ Marketing ไม่สามารถบังคับให้ผู้ซื้อยอมรับราคาที่สูงกว่าทางเลือกอื่นในตลาดโดยไม่มีเหตุผลรองรับได้

เจ้าของบ้านหรูที่กำลังขายควรทำอย่างไร?

Exclusive Asset แนะนำให้เปลี่ยนจากการถามว่า

“บ้านหลังนี้ควรขายเท่าไร?”

เป็น

“ในงบประมาณเดียวกัน วันนี้ผู้ซื้อสามารถซื้ออะไรได้อีกบ้าง?”

ก่อนกำหนดราคาควรวิเคราะห์อย่างน้อย 3 ตลาดพร้อมกัน

1. Competition ภายในโครงการ

มีบ้านประกาศขายกี่หลัง
ราคาเท่าไร
อยู่ในตลาดมานานแค่ไหน
มีหลังไหนลดราคาหรือขายออกไปแล้ว

2. บ้านมือสองโครงการคู่แข่ง

เพราะผู้ซื้อไม่ได้จำเป็นต้องซื้อเฉพาะโครงการของเรา

3. บ้านใหม่จาก Developer

ต้องตรวจสอบ Final Price โปรโมชั่น บ้านพร้อมอยู่ และสิทธิประโยชน์ทั้งหมดในงบประมาณใกล้เคียงกัน

หลังจากนั้นจึงค่อยกำหนดว่า บ้านของเราควรอยู่ในตำแหน่งใดของตลาด

ตลาดแบบนี้ไม่ใช่ข่าวร้ายสำหรับทุกคน

สำหรับผู้ซื้อบ้านหรู ช่วงที่ Supply สูงกลับเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจ

เพราะผู้ซื้อมีอำนาจในการเลือกมากขึ้น และมีโอกาสพบทรัพย์ที่คุณภาพสูงในระดับราคาที่ไม่เคยเกิดขึ้นในช่วงตลาดขาขึ้น

สำหรับเจ้าของบ้านที่มีทรัพย์ดีจริง ตลาดก็ยังมีผู้ซื้อ

เพียงแต่ ราคาต้องสะท้อนตลาด และคุณค่าของทรัพย์ต้องถูกนำเสนอให้ชัดเจนกว่าเดิม

และสำหรับนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่มองระยะยาว ภาวะที่เจ้าของบางรายต้องการ Liquidity และ Developer ต้องการลด Inventory อาจสร้างโอกาสในการซื้อสินทรัพย์คุณภาพดีด้วยต้นทุนที่น่าสนใจ

มุมมองจาก Exclusive Asset

เราเชื่อว่าตลาดบ้านหรูในช่วงปี 2569 ไม่ได้กำลังเข้าสู่ยุคที่

“บ้านหรูขายไม่ได้”

แต่กำลังเข้าสู่ยุคที่

“บ้านหรูที่ตั้งราคาถูกต้องและมีความแตกต่าง จะขายออกจากตลาดก่อน”

ในอดีตเจ้าของบ้านอาจใช้ราคาซื้อเดิม ราคาบ้านข้างเคียง หรือราคาที่ต้องการ เป็นจุดเริ่มต้นของการตั้งราคาได้

แต่ในตลาดปัจจุบัน ต้องเพิ่มข้อมูลอีกหลายมิติ

Active Supply + New Project Promotion + Final Price + Transaction + Time on Market + Unique Value ของทรัพย์

เข้ามาประกอบกัน

เพราะเมื่อผู้ซื้อมีตัวเลือกมากขึ้น สิ่งที่ผู้ขายต้องแข่งขันไม่ใช่เพียง “ราคา”

แต่คือ

Value for Money

บ้านหลังไหนสามารถตอบได้ชัดที่สุดว่า

“ทำไมผู้ซื้อควรเลือกบ้านหลังนี้ แทนบ้านอีกสิบหลังที่เขาสามารถซื้อได้ในงบประมาณเดียวกัน”

บ้านหลังนั้นจะมีความได้เปรียบที่สุดในตลาดรอบนี้

เกี่ยวกับผู้เขียน

ณัฐคม เกิดอนันต์

กรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็กซ์คลูซีฟ แอสเสท จำกัด

ณัฐคม เกิดอนันต์ เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัยและตลาดบ้านหรูในประเทศไทย ปัจจุบันดำรงตำแหน่งกรรมการผู้จัดการ บริษัท เอ็กซ์คลูซีฟ แอสเสท จำกัด มีประสบการณ์และคุณวุฒิวิชาชีพด้านการเป็นนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ การวิเคราะห์ตลาด การวางกลยุทธ์ราคา และการให้คำปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์

• คุณวุฒิวิชาชีพ: Certified Residential Specialist (CRS), USA
• บทบาทด้านวิชาชีพ: CRS Trainer
• คุณวุฒิวิชาชีพ: นายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ระดับ 4 สถาบันคุณวุฒิวิชาชีพ (องค์การมหาชน) หรือ TPQI
• ปริญญาโท: ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (Master of Science in Real Estate Business: MRE) คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์
• ปริญญาตรี: สาขาการเงิน คณะพาณิชยศาสตร์และการบัญชี มหาวิทยาลัยธรรมศาสตร์

ความเชี่ยวชาญหลักครอบคลุมด้าน บ้านหรูและคฤหาสน์ ตลาดบ้านมือสอง การวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ กลยุทธ์การตั้งราคา การตลาดอสังหาริมทรัพย์ และงานนายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่ออยู่อาศัย

ตัวแทนมืออาชีพด้านการซื้อ–ขายบ้านแบรนด์และคฤหาสน์หรู
วิเคราะห์ราคาและวางกลยุทธ์การขายโดยอ้างอิงข้อมูลตลาด คู่แข่ง และ Positioning ของทรัพย์ เพื่อช่วยให้เจ้าของตัดสินใจบนข้อมูลมากกว่าความรู้สึก

ติดตามบทวิเคราะห์อสังหาริมทรัพย์ได้ที่
www.exclusive-asset.com
FB :https://www.facebook.com/exclusiveasset
แอดไลน์ @ExclusiveAsset
Tel. 064-645-6987
www.exclusive-asset.com

แหล่งข้อมูลหลัก: ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ (REIC), ข้อมูลสถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยและตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง ปี 2568–2569